二胎房貸 貸款成數

二胎房貸可貸款成數上限幾成? 提高成數4方法跟你分享

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很多人想要借二胎房貸但是又不知道能借多少錢,去銀行後才發現貸款成數很低還有可能借不到款。你知道你的房子可貸款成數上限幾成嗎?你知道還有哪些方式幫你提高成數嗎?本篇台南二胎房貸 專家「好貸貸」跟你分享提高成數的 4個方法。

一、二胎房貸貸款成數上限幾成?

大部分人對於銀行能貸的成數與民間或其他機構貸成數不同並不清楚,我們用以下這個簡單的例子跟你分享該怎麼計算,讓你清楚銀行和民間會差多少。

吳小姐買的房屋總價是1000萬,一胎(一順位)向銀行貸款800萬,五年多的時間已還掉400萬,目前只欠銀行400萬,但五年來房價已經漲到2000萬。

因為資金需求打算申辦二胎房貸,如果找銀行與一般民間貸款,分別能貸到多少額度呢?

1、銀行二胎房貸計算方式:

二胎房貸成數上限:85%

二胎房貸可貸金額計算方式

2000 X 85% – 960 = 1,040

所以吳小姐銀行二胎房貸「最高」可貸額度是1,040萬。

「設定金額」是什麼?就是貸款金額的1.2倍。

吳小姐一胎房貸向銀行借800萬,800 x 1.2 = 960,房貸的設定金額就是960萬。

為什麼會有「設定金額」呢?向銀行或是任何民間融資公司申貸房貸,都會有設定金額,這是為了在借款人無法正常繳款時,確保債權方可以求償到本金、利息及違約金的部分。

2、民間貸款公司二胎房貸計算方式:

二胎房貸成數上限:120%

二胎房貸可貸金額計算方式

2000 X 120% – 400 = 2,000

房屋鑑價乘以成數,再扣掉一胎房貸貸款剩餘金額,就是二胎可貸額度。

銀行跟民間貸款二胎房貸款成數的高低差異,最大的不同在一胎房貸金額的定義:

金融機構(銀行、合作金庫或農漁會)是用設定金額認定一胎房貸金額再計算二胎房貸成數;而民間貸款公司使用一胎房貸貸款的剩餘金額去計算二胎房貸成數。

銀行計算方式,無論一胎貸款已經繳款幾年,還是會用當初貸款金額的設定金額去認定餘額,這樣申請人能貸到的二胎房貸額度就非常少!

銀行對二胎房貸的放款傾向於保守與安全,且審核嚴格,所以許多人二胎房貸會選擇民間貸款公司,因為審核寬鬆、貸款成數跟額度更高,可以幫助需要資金的申貸者有足夠的現金運用。

不過,以上例子只有使用數字去分析成數與金額,不一定完全代表實際可以貸到的數字!需要實際數字,最好找申貸單位專案人員詢問講解。

尤其銀行真正核貸的二胎房貸貸款成數還要看申貸人本身的信用跟財力狀況,以及鑑價時房屋條件也會影響,房屋建材種類、屋齡跟所在區域都在考量範圍內。

二胎房貸 貸款成數

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二、提高二胎房貸成數的4個方法

1、提高二胎房貸成數第一個方法就是「信用」

提高二胎房貸的成數首要方法就是信用,信用就是繳款紀錄好,徵信時沒有任何遲繳紀錄。銀行二胎房貸更是無法接受信用瑕疵與遲繳紀錄,聯徵信用報告裡只有遲繳幾天也無法通過,無論可貸成數或者核貸絕對會被婉拒。

融資公司與民間貸款公司對於申貸人的信用狀況僅參考,就算有信用瑕疵都可以申辦,只要房屋有殘值就完全不會影響二胎房貸成數。

2、提高二胎房貸成數第二個方法就是收入與財力證明

如果申貸人可以提供明確的財力證明與穩定充足的收入證明二年以上等等,肯定可以爭取到較高的二胎房貸成數。例如:財產證明、有價值股票、薪資證明、所得清單、扣繳憑單、保單、定期存款及財產清冊等等。

但是如果沒有穩定收入證明或薪資證明的職業,無法申貸銀行可以選擇申貸民間貸款公司的二胎房貸,且也不會影響二胎房貸成數。

3、提高二胎房貸成數第三個方法就是鑑價

房屋狀態越好,房屋鑑價也能提高,直接也影響二胎房貸成數,以下分享兩個方式:

(1)參考實價登錄

近年來,房價攀升,所以建議要申請二胎房貸之前可以先上網查詢內政部實價登錄或房仲公司的成交紀錄,了解自己目前房屋價值,假如一胎的房屋估價被比較現在房價低,就建議提供相關資料給二胎房貸的承辦人員請其協助爭取更高鑑價。

(2)提供房屋現況照片

屋況好也能提高房屋鑑價喔!房屋外牆有拉皮或者屋內有重新裝潢過,千萬要提供照片;萬一沒有裝潢,請整理乾淨,利用一些美化擺飾看起來有另一種風情也是可以試試。

4、提高二胎房貸成數第四種方法就是提供有能力財力的保人

二胎房貸債權方-銀行當然希望風險越低越好,所以如果申貸者可以提供銀行有能力財力的保證人,可增加還款能力評估,這樣也可以提高二胎貸款成數喔!

民間貸款公司需要有保證人也能申貸二胎房貸,除非是申貸人名下沒有房產,才需要另外提供有房產的保證人。

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參考資料

法律諮詢服務網:申請台南二胎房貸,關於二胎保人相關權益。

財政部國庫署:公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則。

內政部營建署:不動產資訊平台,房貸利息試算,以本息平均攤還法

 

 

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