台南二胎估價

想了解二胎房貸如何估價嗎? 二胎房貸5大項估價要點決定貸款額度

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想申辦房屋二胎但不了解二胎房貸如何估價嗎?想了解自己二胎房貸成數與金額怎麼來嗎?二胎房貸5大項估價要點決定貸款額度,台南二胎房貸專家「好貸貸」教您如何事先預備與可以提高估價人員的好印象做出最有利的判斷。

一、二胎房貸如何估價?5大項估價要點決定貸款額度

房屋二胎估價五大要項大約包括:

  1. 房屋市值:
    • 地理位址與地段
    • 不動產的年份
    • 不動產建築條件、狀態與建築材質和方式
    • 土地持有面積價值
    • 房屋內部裝修與屋況
    • 鄰近是否有嫌惡設施地區
    • 嚴重瑕疵
  2. 前第一順位借款金額
  3. 房屋是否有被查封、訴訟、禁止移轉項目
  4. 土地增值稅金額
  5. 是否有無其他的國家欠稅 – 各銀行有自己評估方式。
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二、先了解哪 9 項影響房屋市值 讓您二胎房貸申貸前事半功倍

房屋市值的估價是二胎房貸最重要的關鍵,因為會影響房貸成數與金額。以下為 9 個影響房貸的注意事項

(一)房屋座落的地段:地段決定房屋基本價值,其座落位置是否為鬧區,交通發達運輸便捷樞紐,類似或鄰近區域建物的最新成交行情是房屋價值的最主要關鍵,因為地段較好的房子在拍賣時較容易脫手。

(二)房屋年份:一般是「屋齡+貸款年限不超過一定的年份」限制,屋齡過老舊銀行非常有可能不予承作。因為一般房屋建材耐用年限有限制和越久殘餘價值越低,到最後可能只剩土地的價值而已。而民間貸款公司也會考量萬一客戶還不出錢來的時候,拆掉後重建後是不是還有利潤?所以房屋年份會影響估價。

(三)建築結構、材料與形式:例如:房屋是否是加強磚造、RC鋼筋混凝土結構、SC結鋼骨結構、SRC鋼骨鋼筋混凝土結構,不同的建築材料、結構與形式都會影響建物的使用壽命及安全性,所以價值一定不一樣。

(四)土地持有面積:土地愈來愈貴但房子會折舊,就算把房子拆了,只是光賣土地,也可以賣土地評述依照市值。一般大樓戶數多所以持有的土地面積較小,而透天持有的土地面積大,估價其價值也相對較高。

(五)內部屋況與外牆狀態:屋況也是估價重要參考價值,裝潢好的房屋平均單價有可能可以多1~3萬,所以有裝修的房屋,估價可以提升。中古屋有重新翻修整理或外牆拉皮都是估價加分,所以估價時安排現況或是有時也會要求屋主提供房屋照片做考量。

(六)鄰近嫌惡設施:房屋附近有無垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站、地震受損建物、畸零地、違章佔用地等等,此類也會影響房屋估價喔!

(七)房屋有嚴重瑕疵:銀行常會要求提供申貸者房屋是否有輻射屋、海砂屋等等報告;另外凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵等等,或是列為折除、徵收或禁建者。會遇到將來拍賣難脫手,所以願意放款與承貸的意願也減低或者不願意承做。

(八)套房產品,小套房、陽光屋、非規格化或15坪以下小坪數,一般銀行也不太願意承做貸款。

(九)附近空屋率高、郊區、新市鎮、公設比高、違建過高、露台外推都會影響貸款願意放款的額度。頂樓加蓋因有產權不清的問題,估價不會計入。估價只依權狀坪數估價。房屋如果買賣頻繁,也會被懷疑是否為投資案件與否而估價偏於保守。

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二胎房貸試算

三、申請房屋二胎房貸估價其土地增值稅怎麼計算?

土地增值稅是一項房貸隱藏成本,如果房屋持有時間已經有一段時間,再加上土地持分大,或以贈與方式取得,或繼承後五年內移轉,可能都會有較高土地增值稅,會影響借款成數,二胎估價時會列入成本之一。建議可以事先準備土地謄本找出以下幾項:

一、前次移轉日期

二、土地公告現值

三、原公告地價或前次移轉現值

四、消費者物價指數 (點擊消費者物價總指數,參考EXTEL表比對(前次移轉日期)找出百分比填入)

五、土地面積(平方公尺)

六、土地類型

七、土地取得的權利範圍。

查詢出來會有(一)自用住宅用地(二)一般用土地 兩者價格大約差1倍

財政部土地增值稅試算連結

土地增值稅係依土地稅法及其施行細則有關土地增值稅應繳稅額之計算公式估算,僅供概算之用,實際應納稅額仍應以申報時核定之發單資料為準。

自用住宅用地稅率估算稅額,以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限,超過部分按一般用地稅率估算稅額,二者合計就是此次該筆移轉土地預估稅額總額,可以自己試算。

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參考資料

法律諮詢服務網:申請台南二胎房貸,關於二胎保人相關權益。

財政部國庫署:公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則。

內政部營建署:不動產資訊平台,房貸利息試算,以本息平均攤還法

 

 

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