二胎房貸 低利

二胎房貸有低利的管道嗎?低利二胎房貸的 5 個潛規則 7 個降低利率的方法

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二胎房貸低利的管道嗎?銀行的利率最低,但是額度與環款條件不一定可以滿意;台南二胎房貸 專家好貸貸跟你分享低利二胎房貸的 5 個潛規則與 7 個降低利率的方法,再來選擇適合自己的二胎房貸的管道,選擇低利與合適自己貸款條件取得一個最有利的平衡

一、二胎房貸可以找到低利嗎?不可不知道想要低利二胎房貸的5個潛規則

1、找銀行申請二胎房貸,利率比較低?

一定比較低,但是銀行低利率是給聯徵信用條件好,工作收入明確穩定的申貸人。雖然利率低,但還款年限與環款彈性就不夠,或是額度就不符合期待與需求,這是需要面對的現實問題!

2、正常繳款一陣子後,有機會調降利率嗎?

可以的,但要看申貸的金融機構,有些融資公司如果有符合正常繳款一段時日就有機會可以申請降低利率和月付金,甚至額外增貸。一般銀行可以談的彈性就比較小而且有可能綁約的限制。

3、二胎房貸,常常民間貸款利用月息和年利率常常搞不清楚式高利還是低利,到底怎麼換算?

年利率=月息x12。例如:二胎房貸利率1.5%,這是月利率或稱為月息,換算成年利率就是年利率18%。

4、有什麼條件比較容易爭取到較低利?

申請二胎房貸需要有個概念-風險低的人,財力和信用好的人!財力就是工作穩定、是否為前大企業,現職工作年資等。信用好就是信用卡、信貸、車貸、房貸不遲繳。這樣的人當然容易爭取到低利。

5、風險越高、利率越高,提供讓貸款金融機構覺得風險低的額外條件

無論任何申請二胎房貸低利需求,當貸款機構覺得貸款承作的風險越高時,核貸利率就會越高。如果能降低承作風險,核貸利率自然就會降低,以下方式可以參考看看:

  1. 減少貸款金額
  2. 降低成數
  3. 提供充分財力和工作資料,例如勞保明細、所得清單、扣繳憑單、保單和定存等
  4. 申貸前一年,信用卡不遲繳,即使繳足最低也不遲繳
  5. 提供收入穩定或財力豐富的保人。保人的資質也會影響是否有助於降低利率,如果保人也有信用瑕疵或無明確薪轉勞保,那可能幫助就不大
  6. 提供額外擔保品,例如提供另外一間不動產,增加擔保價值
  7. 縮短貸款期限。縮短貸款年限,更短時間把貸款繳完,對銀行來說,風險是更小。
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二、民間貸款的二胎房貸不是低利但合法利率範圍應該是多少?

銀行的低利有時候自身條件無法核貸,有時候因為二胎核貸額度不滿意,或者還款不夠彈性不符合需求;民間貸款容易核貸,額度較高與還款彈性更貼近短期資金缺口的需求,但最擔心的莫過於未來是否會被高利貸壓到喘不過氣,而造成更大傷害。

1、利率有法定上限

依照民法第 203、205條,我國的利率有每年 16% 的法定上限,若約定年利率超過 16%,超過部分的約定無效。

信用卡、現金卡的循環信用利率,另依照銀行法第 47 條,年利率不得超過 15%。

2、超過法定利率上限 16%

如果借貸契約約定年利率超過 16%,債權人向債務人請求返還借款時,債務人可以只返還本金以及符合法定利率的部分,超過法定利率部分的約定無效,不必返還。

例如,小明向小華借 100 萬,借款期限約定為一年,年利率 20%。一年後,曉華向小明還借款本金及利息20萬元(100萬x 20% = 20)。依照法律規定,小明只須返還小華本金 100 萬及利息 16 萬(100萬x 16% = 16),超過的 4 萬已超過法定利率上限,所以約定無效,A 無須返還。

3、計算

如何計算年利率是否超過 16%?我國法院認為應以債務人「借款實得金額」作為本金計算,不得將預扣利息納入計算。

例如,小明向小華借款 100 萬,先預扣 16 萬做為利息,並約定每年應返還 16 萬,此時A實際取得金額(84萬)與利息金額(16萬)。以此進行利率計算,年利率即為 19%(16 ÷ 84 = 0.19),超過法定最高上限。

有些不法民間高利貸公司在借貸契約巧立名目來收取相當於利息的對價,或是約定遲付利息將滾入本金計算,藉此規避法定利率上限的規定,這些約定依照民法第 206 條、207 條是違法,例外在債務人利息遲付一年、經催告仍不償還時,才可透過書面約定將遲付利息滾入本金。

因此,即便有利息滾入本金的約定,若將超過法定利率上限的部分滾入本金再計算利息,超過上限的部分借款人仍不需要返還。

例如,A 向 B 借款 100 萬,借款期限約定一年,年利率 25%,遲付利息滾入原本計算。如果 A 有遲付利息超過一年且經催告還是不還,最後還是只需將 16 萬滾入本金計算利息,另外 9 萬超過法定利率上限,約定無效,也無須滾入本金計算利息。

碰到高利貸時,先釐清自己貸得實際金額與應返還金額,並計算其利率,超過法定利率上限的約定無效,債務人就不需要返還喔!

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參考資料

法律諮詢服務網:申請台南二胎房貸,關於二胎保人相關權益。

財政部國庫署:公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則。

內政部營建署:不動產資訊平台,房貸利息試算,以本息平均攤還法

 

 

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