二胎設定

什麼是二胎設定?需要準備的2大類資料與5大注意事項一次看

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房屋二胎設定是什麼呢?其實就是保障「第二順位債權人」萬一債務人無法償還時,債權人可將不動產拍賣後求償。銀行與民間的二胎設定最主要的不同就在於「權利人」,銀行權利人登記「銀行」、民間權利人則是登記「自然人」。二胎設定時間最長不會超過兩天。讓台南二胎房貸專家「好貸貸」跟你分享需要準備的 2 大類資料與 5 大注意事項!

一、房屋二胎設定是什麼?

房屋二胎設定是向銀行或是民間貸款時提供房屋作為擔保品,於地政事務所申辦第二順位抵押權設定所為之登記。銀行二胎房貸其房屋擔保品必須為所有權人,民間貸款公司的二胎房貸可以是所有權人願意提供房屋擔保品作為抵押擔保,只要房屋有殘值就可以提供貸款。

二胎設定

二、兩種抵押權設定-抵押權設定分普通抵押權與最高限額抵押權:

一、普通抵押權:

  1. 提供擔保:由債務人或第三人提供擔保不動產設定
  2. 標的類型:以不動產為標的
  3. 轉移限制:標的不移轉佔有
  4. 目的明確:擔保債務清償為目的
  5. 優先受償:標的賣得價金優先受償

二、最高限額抵押權:所謂「最高」在實務商採債權最高限額,即包含本金、利息、違約金等在內。最高限額抵押權和一般抵押權最大的不同在於,一般抵押權針對現在債權而只能持續清償完畢,如抵押權存續間再借,則須第二順位設定抵押權;最高限額抵押權除現在債權並包含未來發生債權,且在存續間皆可增貸。

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三、2 大類不動產二胎設定需要準備的資料

想要申辦二胎房貸,就需要準備以下申辦二胎房貸資料

  1. 個人不動產二胎設定需要準備的資料
    • 所有權狀正本
    • 個人印鑑證明
    • 個人印鑑章
    • 身分證
    • 貸款契約書
    • 設定登記申請書
  2. 公司戶不動產二胎設定需要準備的資料
    • 公司證照影本
    • 負責人雙證件
    • 負責印鑑證明

四、二胎房屋設定 5 大避雷針保障自身權益

  1. 設定抵押權在該不動產轄區的地政事務所內完成
  2. 抵押權設定有分普通與最高限額抵押權,請確認設定前先確認為哪一種適宜與保護自身權益。
  3. 應於印鑑證明文件上註明用途限制
  4. 設定抵押當日勿離開,當場線上調閱登記設定謄本,何時房屋設定資料是否正確
  5. 辦理抵押設定前先了解會產生哪些相關費用並且在合約有詳細記載,以免設定結束後卻發現大量模糊不清的費用灌入而實際到款金額相差甚遠。
二胎設定

五、買有二胎房屋設定處理二胎設定時,該注意什麼呢?

劉先生要買一間有私人借款二胎設定的房屋,其目前設定狀態如下:

第1順位債權人為銀行,其設定抵押權為900萬 實際貸款680萬

第2順位債權人為民間貸款,設定普通抵押權 200萬

不動產謄本上欠款數字共計880萬

房仲告知我們的買入價是足夠支付這些欠款的金額,可以不用擔心。但畢竟是有兩個債權人,該如何應對保障自身權益?

建議處理方式如下:

請在先過戶完成,在按履約保證程序塗銷二順位貸款,因為所有權移轉完成才有保障,再塗銷二胎。

因為對方沒有錢償還二胎,但請注意過戶前應避免先動用履保款項去幫賣方塗銷,因為承擔的風險太大。等完成過戶後再使用履保內的價金去代償賣方的私人二胎貸款轉並辦理塗銷債務。

如此一來,可以避免萬一房屋買賣無法順利完成,被法院拍賣時造成拍定後不點交的麻煩,可以透過強制執行程序買回。

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參考資料

法律諮詢服務網:申請台南二胎房貸,關於二胎保人相關權益。

財政部國庫署:公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則。

內政部營建署:不動產資訊平台,房貸利息試算,以本息平均攤還法

 

 

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